양도소득세 계산기

양도소득세는 토지·건물·주식 등의 자산을 양도(매각)할 때 발생하는 양도차익(매도가 − 취득가)에 대해 부과되는 세금입니다. 소득세법 제94조에 열거된 자산이 과세 대상이며, 부동산의 경우 취득가·양도가·보유기간·주택 수에 따라 세액이 크게 달라집니다.

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억원 이하인 경우에는 비과세가 적용되어 납세 의무가 없습니다. 다만 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건도 충족해야 합니다.

양도소득세는 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제(250만원) → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액 → 지방소득세(10%) 순으로 계산합니다.

• 양도차익: 실지거래가액 기준으로 양도가 − 취득가 − 필요경비(취득세·중개수수료·자본적지출 등)
• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 적용. 일반부동산은 보유기간 연 2%(최대 30%), 1세대1주택은 보유·거주 각 연 4%(최대 80%)
• 기본공제: 연간 양도소득에서 250만원을 공제. 여러 자산을 양도해도 연간 합산 250만원 한도
• 다주택 중과세율: 2주택자 기본세율+10%p, 3주택 이상 기본세율+20%p (조정대상지역 적용, 장기보유특별공제 배제)
• 단기 양도: 1년 미만 보유 주택 70%, 1년~2년 미만 60%의 높은 세율 적용

양도소득세는 수천만 원에서 수억 원까지 발생할 수 있으므로, 매도 전 충분한 사전 검토가 필요합니다.

• 취득 관련 비용 빠짐없이 반영: 취득세·법무사 비용·인테리어비(자본적지출)·중개수수료를 취득가에 가산하면 양도차익이 줄어듭니다.
• 보유 기간을 최대한 확보: 장기보유특별공제율이 3년 보유 후 급격히 올라가므로, 매도 시점을 조정하면 수백만 원을 아낄 수 있습니다.
• 1세대 1주택 비과세 요건 확인: 2년 보유(조정지역 2년 거주), 12억원 이하 양도가액. 일시적 2주택 특례(신주택 취득 후 3년 이내 구주택 양도)도 활용 가능합니다.
• 예정신고 기한 준수: 양도일이 속한 달 말일 + 2개월 이내 신고·납부. 기한 내 신고 시 산출세액의 3% 세액공제(현재 폐지 여부 확인 요망).
• 부부 공동명의: 공동명의 매도 시 각각 250만원 기본공제와 누진세율 분산 효과로 절세 가능.