취득세 계산기
부동산 매매가격과 주택 보유 현황을 입력하여 취득세 총납부액을 계산해보세요.
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85㎡ 초과 시 농어촌특별세 부과
취득세란
취득세는 부동산·차량·기계장비·항공기·선박 등을 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 지방세법 제7조에 근거하며 시·군·구에 납부합니다. 부동산 취득 시에는 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터60일 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 초과하면 가산세(20%)가 부과됩니다.
취득세는 매매뿐 아니라 증여·상속·신축·교환으로 취득하는 경우에도 발생합니다. 주택의 경우 매매가격(실거래가) 기준으로 과세되며, 취득세 외에 농어촌특별세(85㎡ 초과)와지방교육세(모든 주택)가 함께 부과되므로 실제 납부액은 취득세율보다 높습니다.
2025년 주택 취득세율 총정리
| 주택 유형 | 취득세율 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 실질 세 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1% | 85㎡ 초과: 취득세×10% | 취득세×10% | 약 1.1~1.2% |
| 1주택 (6~9억) | 1~3% (선형) | 동일 | 동일 | 약 1.1~3.3% |
| 1주택 (9억 초과) | 3% | 동일 | 동일 | 약 3.3% |
| 2주택 (조정대상지역) | 8% | 취득세×10% | 취득세×10% | 약 9.4% |
| 3주택 이상 | 12% | 취득세×10% | 취득세×10% | 약 13.4% |
| 비주택 (상가·토지) | 4% | 취득세×10% | 취득세×20% | 약 4.6% |
출처: 지방세법 제11조, 농어촌특별세법, 지방교육세법 (2025년 기준)
매매가격별 취득세 납부액 예시
| 매매가격 | 1주택 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 총납부액(85㎡이하) |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1% | 300만원 | 30만원 | 330만원 |
| 6억원 | 1% | 600만원 | 60만원 | 660만원 |
| 7억 5천만원 | 2% | 1,500만원 | 150만원 | 1,650만원 |
| 10억원 | 3% | 3,000만원 | 300만원 | 3,300만원 |
| 15억원 | 3% | 4,500만원 | 450만원 | 4,950만원 |
85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세(취득세×10%)가 추가됩니다. 2주택·3주택은 세율이 크게 상승합니다.
취득세 계산 원리
취득세 계산은 매매가격(과세표준) × 취득세율 + 농어촌특별세 + 지방교육세로 구성됩니다.
- 과세표준: 실거래가(신고가액). 시가표준액보다 낮게 신고하면 지방자치단체가 경정할 수 있습니다.
- 6억~9억원 구간 선형 비례: (매매가 ÷ 1억 − 6) × (2/3) + 1 = 세율(%). 예: 7억 5천만원은 (7.5−6)×2/3+1 = 2%
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택에만 부과. 취득세액의 10%. 생애최초 구입 감면 주택은 면제되는 경우도 있습니다.
- 지방교육세: 모든 주택에 부과. 취득세액의 10%. 비주택(상가·토지)은 20%.
- 납부 기한: 잔금 납부일(또는 등기일) 중 빠른 날로부터 60일 이내. 위택스(wetax.go.kr)에서 납부 가능.
취득세 절세 및 감면 실무 팁
취득세는 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 큰 비용입니다. 합법적 감면 제도를 꼼꼼히 확인하세요.
- 생애최초 주택 구입 감면: 주택 가격 12억원 이하 생애최초 구입자는 200만원 한도로 취득세 감면(2025년 기준). 취득 후 3개월 이내 실거주 필수.
- 다주택 취득 전 기존 주택 처분: 잔금 전 기존 주택을 매도하면 1주택 세율로 낮아질 수 있습니다. 시기 조율이 중요합니다.
- 신혼부부·출산 가구 감면: 일부 지자체는 신혼부부·출산 가구에 추가 감면 혜택을 제공합니다. 지자체별로 다르므로 확인 필요.
- 경매·공매 취득 시 유의: 경락대금이 과세표준이 되며, 시가보다 낮더라도 지자체 시가표준액 이상이면 경정될 수 있습니다.
- 증여 시 취득세: 증여는 증여 당시 시가(기준시가)가 과세표준. 직계존비속 간 증여도 취득세 납부 의무가 있습니다.
자주 겪는 오해 5가지
① "취득세는 계약금 납부일에 기준한다"
취득세의 납세 의무는 잔금을 지급한 날 또는 등기일 중 빠른 날에 성립합니다. 계약금·중도금 납부일은 기준이 아닙니다. 잔금 납부 후 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
② "6억원 주택은 무조건 1%이다"
6억원 이하인 경우 1%가 맞지만, 6억원을 1원이라도 초과하면 선형 비례 구간(1~3%)이 적용됩니다. 7억원이면 약 1.67%, 8억원이면 약 2.33%가 적용됩니다.
③ "85㎡ 이하이면 세금이 없다"
85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제될 뿐, 취득세와 지방교육세는 면적과 무관하게 부과됩니다. 즉 소형 주택이어도 취득세+지방교육세는 납부해야 합니다.
④ "취득세율은 전국 동일하다"
기본 취득세율은 지방세법으로 전국 동일하지만, 지자체별 감면 조례(신혼부부, 출산 가구 등)로 일부 지역에서 추가 감면이 있을 수 있습니다. 취득 전 해당 지자체 감면 조례를 확인하세요.
⑤ "분양권은 입주할 때 취득세를 낸다"
분양권 자체의 매매(전매)에는 취득세가 부과되지 않습니다. 실제 취득세는 건물이 완공되어 소유권이 이전되는 시점(잔금 납부 후 등기 시)에 납부합니다. 분양가(공급가+발코니확장비 등)가 과세표준이 됩니다.